您现在所在的位置:首页 > 政务信息 > 土地利用 > 基准地价

仙桃市2017年度地价状况分析报告

发布时间: 2018-06-06 12:57:00来源: 】【打印

1、城市地价水平及变化趋势

1.1 整体地价水平与整体变化趋势

仙桃市城市地价动态监测结果显示:2017年12月31日综合地价水平值为657元/平方米,与2016年12月31日年度综合地价水平值645元/平方米相比,同比增长1.86%,与2017年6月30日综合地价水平值650元/平方米相比,环比增长1.08%。

1.2 不同用途地价水平与变化趋势

1)不同用途地价水平

2017年12月31日,仙桃市城市地价动态监测结果显示:商业用地地价水平值为1991元/平方米,与2016年12月31日商业用地地价水平值为1948元/平方米相比,同比上涨2.21%;与2017年6月30日地价水平值为1959元/平方米相比,环比上涨1.63%。

居住用地地价水平值为1362元/平方米,与2016年12月31日居住用地地价水平值为1324元/平方米相比,同比上涨了2.87%;与2017年6月30日地价水平值为1344元/平方米相比,环比上涨了1.34%。

工业用地地价水平值为281元/平方米,与2016年12月31日工业用地地价水平值为281元/平方米、与2017年6月30日地价水平值281元/平方米相比,同比、环比均持平。

结果比较分析,商业、居住用途的地价水平较去年末均小幅小涨,工业用地趋于平稳。(见1、图1 )。

1 仙桃市城区地价监测各用途地价比较分析表

类    别

2017年12月31日

2016年12月31日

同比增长(元/平方米)

地价变化率(%)

(1)

(2)

(3)

(4)

综    合

657

645

12

1.86

商业用途

1991

1948

43

2.21

居住用途

1362

1324

38

2.87

工业用途

281

281

0

0

 

2)用途级别地价水平

① 商业级别价格走势

2017年12月31日通过对商业用地共23个点监测,分布在一、二、三、四级地段的结果与去年年度监测结果相比均小幅上涨。其中,一、四级地段上涨幅度较快,一级商业地段为稀缺黄金商业地段,价格上涨最明显,四级地段为城市发展新区,随着公共建筑、居住新区的建设,商服用地的需求增加,影响地价水平提升(见附表2)。

附表2  仙桃市城区商业用地级别地价比较分析表

(单位:元/平方米)

年  度

一级

二级

三级

四级

2017年12月31日

2935

1733

1210

682

2016年12月31日

2852

1713

1188

652

同比增长(元/平方米)

83

20

22

30

同比增长(%)

2.91

1.17

1.85

4.6

 

② 住宅级别价格走势

近两年房地产市场的持续上涨带动土地市场价格上涨。2017年12月31日年度通过对住宅用地共23个点监测,分布在一、二、三、四级地段的结果与去年同期相比呈上涨趋势,三、四级地段上涨幅度较快。特别是四级地段做为城市发展南迁新区,商品房销售价格赶超老城区,其地价水平也上涨显著(见附表3)。

          附表3 仙桃市城区住宅用地级别地价比较分析表

(单位:元/平方米)

年  度

一级

二级

三级

四级

2017年12月31日

1987

1580

1162

923

2016年12月31日

1959

1557

1114

882

同比增长(元/平方米)

28

23

48

41

同比增长(%)

1.43

1.48

4.31

4.65

 

③各级别工业价格走势

2017年度通过对工业用地共19个点监测,工业用地处于政府招商引资优惠政策区,工业地价较平稳。(见附表4)。

附表4 仙桃市城区工业用地级别地价比较分析表

(单位:元/平方米)

年  度

一级

二级

三级

四级

2017年12月31日

390

319

284

270

2016年12月31日

390

319

284

270

同比增长(元/平方米)

0

0

0

0

同比增长(%)

0.00

0.00

0.00

0.00

1.3不同区段地价水平与变化趋势

今年下半年土地挂牌、拍卖出让商服、住宅用地集中在四级用地区段,相对于地价监测四级用地区段分析,地价水平上涨明显,由于老城区一、二级区段供地趋于饱和,没有明显的成交量,因此相对稳定。工业用地各区段价格水平比较稳定。总体来讲,近几年地价变化趋势增速放缓(见附表5)。

附表5  仙桃市2011年-2017年整体地价水平状况表  

(单位:元/平方米)

年份

综合

商业

居住

工业

单价

增长率(%)

单价

增长率(%)

单价

增长率(%)

单价

增长率(%)

2011

580

3.13

1674

2.07

1226

5.06

272

9.24

2012

600

3.45

1765

5.44

1274

3.92

277

1.84

2013

637

6.17

1906

7.99

1312

2.98

278

0.36

2014

639

0.32

1928

1.15

1308

-0.3

280

0.72

2015年

640

0.19

1929

0.05

1310

0.15

281

0.36

2016

645

0.78

1948

0.98

1324

1.07

281

0

2017年

657

1.86

1991

2.21

1362

2.87

281

0

2、城市楼面地价与房价对比分析

2.1楼面地价与房价比值分析

根据仙桃市房网信息数据资料,仙桃市2017年商品房销售均价为4265元/平方米,商业用房销售均价为10200元/平方米。2017年度楼面地价与房价的比值为:商业用地楼面地价与房价的比值为7.56%,住宅用地楼面地价与房价的比值为15.36%。(见附表6)

附表6 仙桃市2017年度城区楼面地价与房价对比分析表

 

年   度

商业用房

住宅用房

房价(元/平方米)

2017年12月31日

10200

4265

2016年12月31日

10000

3370

楼面地价(元/平方米)

2017年12月31日

771

655

2016年12月31日

767

636

楼面地价占房价的比值(%)

2017年12月31日

7.56%

15.36%

2016年12月31日

7.67%

18.88%

比较结果

-0.08%

-3.52%

2017年度楼面地价与房价的比值与2016年度楼面地价与房价的比值比较分析,商业地价比值7.55%比上年度基本持平;住宅房价上涨明显,楼面地价与房价比值相比2016年楼面地价与房价的比值比值18.88%相比上年度缩小3.52%。房价增速远大于地价增速。

2.2 楼面地价增长率与房价增长率比较

根据仙桃市房网信息数据资料,仙桃市2017年商品房销售均价为4265元/平方米,同比2016年商品房销售均价3370元/平方米,增幅明显,上涨26.56%。商业销售均价10200元/平方米同比2016年商业销售均价10000元/平方米,上涨2%,增幅较平缓。根据今年度地价监测的成果显示,商业、住宅用地监测点价格也基本与房价增幅成正比。地价增长率与房价增长率比较如下表(附表7)。

附表7    地价增长率与房价增长率比较表

 

商业

住宅

地价增长率(%)

2.21%

2.87%

房价增长率(%)

2%

26.56%

3 城市地价与土地市场协调状况

3.1 地价增长率与土地计划供应面积增长率对比

2017年土地计划供应总量与去年同期相比减少,除一般商品房用地略有增加,其他居住、商业、工业用途供应均有下降。说明2017年仙桃市采取的是“收缩土地供给,维持供需平衡”的土地供应计划。根据2017年监测数据,各类用地的增长幅度较之前均有下降,与年初制定的供应计划方向相一致,与收缩的土地供给政策相符。

3.2 地价增长率与土地实际供应面积增长率对比

根据土地交易市场网上信息,2017年仙桃城区商住用地出让面积571593平方米,2016年仙桃城区商住用地出让面积603740平方米,相比下降5.32%;但土地出让金额远远超去年,2017年商住用地土地出让金额126302万元,相比2016年商住用地土地出让金额64898万元,相比上涨94.62%,几乎上涨一倍。据统计分析,房地产市场销售去库存已基本消化完成,商品房销售市场的持续火爆,会带动开发商拿地热情。根据2017年的监测数据,预计2018年土地交易市场会持续红火,可能会带动商品房开发用地地价持续上涨。

4 城市地价与房屋市场协调状况

4.1 地价增长率与房屋供应面积增长率比较

    2017年是房地产调控政策密集发布的一年。这一年,在中央“房住不炒”精神的引领下,租购并举、租售同权、共有产权、限售等政策相继落地,但房地产市场持续火爆。  

    2017年1-12月全年仙桃市已领取预售许可证共65张,2017年新增房源为13739套,其中仙桃市城区房源供应量为13117套,乡镇房源供应量为622套。

 城市地价增长的速度低于房屋供应面积的增长速度。

4.2 地价增长率与房屋实际销售面积增长率对比

 仙桃市过去一年房价连续上涨,商品房成交套数和面积创下近几年新高2017年1-12月,仙桃全市商品房销售总交易记录16618套,同比增长21%;商品房销售面积1883126㎡,同比增长23.87%。2017年仙桃市商品房成交均价为4265元/平米,同比增长26.56%。

城市地价增长的速度低于房屋销售面积的增长速度。

5 城市地价与社会经济环境协调状况

5.1地价增长率与国内生产总值增长率比较

2017年,全市实现地区生产总值700亿元,增长8%,2017年综合地价增长率为1.86%,地价增长的变化趋势与国内生产总值增长同步,增幅明显低于GDP的增速(附表8)。

附表8    仙桃市GDP增长率与综合地价增长率的对比表

年度

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

GDP增长率%

15.9

15

15.4

11.5

9.7

9.0

10.1

8

综合地价增长率%

10.89

8.9

3.54

3.91

0.31

0.16

0.78

1.86

 

5.2地价增长率与固定资产投资增长率对比

2017年,面对复杂多变的宏观经济形势,面对稳增长、保发展的巨大压力,实现了经济平衡稳定增长。2017年全社会固定资产投资560亿元,增长16%,同比增速小幅度提升。2017年仙桃市地价增长率的变化与固定资产投资增长率的变化方向一致(附表9)

附表9   仙桃市固定资产投资增长率与综合地价增长率对比表

年  度

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

固定资增长指数%

39.5

35.17

31.99

30

22.1

20

22.7

16

综合地价增长率%

10.89

8.9

3.54

3.91

0.31

0.16

0.78

1.86

 

5.3地价增长率与城市房地产投资增长率对比

2017年,仙桃市房地产开发投资总额为42.41亿元,同比增幅15.91%。地价增长率远低于国内生产总值、固定资产投资、房地产开发投资增长幅度,说明仙桃市土地市场运行较为稳定。

6 背景情况与未来趋势分析

6.1 城市地价变化的背景及存在的问题

仙桃市城区政冶、文化中心南移、公共设施完善使区位条件发生深刻变化,人流、物流由北向南移动,建设用地的需求量增加,成为供地核心区,仙桃市城南新区成为价格的敏感区。

2017年末,南城新区新二中南侧地块成交价4.49亿元,楼面2148/平,将对2018年土地出让价格产生一定的影响。

城区将再建两座公园和一个体育中心、仙桃荣怀小学奠基、仙桃城际铁路9月开工、仙桃市第二中学南迁,这些基础设施与公共设施的投入都会影响房地产市场价格水平。

仙桃又开放异地公积金贷款、建行首套房利率上浮10%,这些政策背景都会影响房地产市场价格水平。

6.2 未来地价变化的趋势预测

2017年以来,房价的上涨也促进了城市的发展,城际铁路、江滩公园、黄荆社区改造、人才公寓、南城新区等建设,以及大城市限购、供地减少,都将成为房价上涨的因素。 仙桃市政府将逐步疏解城市功能,紧缩老城区土地供应,推进南城新区供地,满足市场刚性需求,平抑房价,稳定预期,近年来,土地出让价格水平呈现由高到降再上坡式直线上升变化趋势预期2018会延续2017年走势,持续上涨