1、城市地价水平及变化趋势
2、城市地价与房价比值分析
3、城市地价与土地市场协调状况
4、背景情况与未来趋势分析
1、城市地价水平及变化趋势
1.1 综合地价水平与变化趋势
2017年6月30日城市综合地价水平环比上年末基本持平。根据仙桃市城市地价动态监测结果显示，综合地价水平值为650元/平方米，与2016年12月31日年度综合地价水平值645元/平方米相比，环比增长0.78%，与2016年6月30日综合地价水平值641元/平方米相比，同比增长1.40%。
1.2 不同用途地价水平与变化趋势
（1）不同用途地价水平
根据仙桃市城市地价动态监测结果显示：2017年6月30日，商业、居住用途的地价水平较去年末均小幅小涨，工业用地趋于平稳。
商业用地地价水平值为1959元/平方米，与2016年12月31日商业用地地价水平值1948元/平方米相比，环比上涨0.56%；与2016年6月30日地价水平值1930元/平方米相比，同比上涨1.50%。
居住用地地价水平值为1344元/平方米，与2016年12月31日居住用地地价水平值1324元/平方米相比，环比上涨了1.51%；与2016年6月30日地价水平值1312元/平方米相比，同比上涨了2.44%。
工业用地地价水平值为281元/平方米，与2016年12月31日工业用地地价水平值281元/平方米、与2016年6月30日地价水平值281元/平方米相比，环比、同比均持平。（见表1.2 图1.2）。
表1.2 仙桃市城区地价监测各用途地价比较分析表
|
2017年6月30日 |
2016年12月31日 |
环比增长（元/平方米） |
地价变化率（%） |
|
|
（1） |
（2） |
(3) |
（4） |
|
|
综 合 |
650 |
645 |
5 |
0.78 |
|
商业用途 |
1959 |
1948 |
11 |
0.56 |
|
居住用途 |
1344 |
1324 |
20 |
1.51 |
|
工业用途 |
281 |
281 |
0 |
0 |
图1.2 仙桃市城区地价监测各用途地价比较分析图
（2）用途级别地价水平
① 商业级别价格走势
2017年6月30日通过对商业用地共23个点监测，分布在一、二、三、四级地段的结果与去年年度监测结果相比均小幅上涨，三、四级地段上涨幅度较快（见附表1.3、附图1.3）。
附表1.3 仙桃市城区商业用地级别地价比较分析表
（单位：元/平方米）
|
年 度 |
一级 |
二级 |
三级 |
四级 |
|
2017年6月30日 |
2861 |
1726 |
1202 |
661 |
|
2016年12月31日 |
2852 |
1713 |
1188 |
652 |
|
环比增长（元/平方米） |
9 |
13 |
14 |
9 |
|
环比增长（%） |
0.32 |
0.76 |
1.18 |
1.38 |
附图1.3 仙桃市城区商业用地2017年6月30日级别地价比较图
② 住宅级别价格走势
近两年房地产市场的持续上涨带动土地市场价格上涨。商品房销售价格相比去年底上涨14.57%，供地总量同比下降。2017年6月30日半年度通过对住宅用地共23个点监测，分布在一、二、三、四级地段的结果与去年同期相比呈上涨趋势（见附表1.4、附图1.4）。
表1.4 仙桃市城区住宅用地2017年6月30日级别地价比较分析表
（单位：元/平方米）
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年 度 |
一级 |
二级 |
三级 |
四级 |
|
2017年6月30日 |
1980 |
1571 |
1137 |
897 |
|
2016年12月31日 |
1959 |
1557 |
1114 |
882 |
|
环比增长（元/平方米） |
21 |
14 |
23 |
15 |
|
环比增长（%） |
1.07 |
0.90 |
2.06 |
1.70 |
图1.4 仙桃市城区住宅用地2017年6月30日级别地价比较图
③各级别工业价格走势
2017年半年度通过对工业用地共19个点监测，工业用地处于政府招商引资优惠政策区，工业地价较平稳。（见附表1.5 图1.5）。
附表1.5 仙桃市城区工业用地2017年6月30日级别地价比较分析表
（单位：元/平方米）
|
年 度 |
一级 |
二级 |
三级 |
四级 |
|
2017年6月30日 |
390 |
319 |
284 |
270 |
|
2016年12月31日 |
390 |
319 |
284 |
270 |
|
环比增长（元/平方米） |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
环比增长（%） |
0.00 |
0.00 |
0.00 |
0.00 |
图1.5 仙桃市城区工业用地2017年6月30日级别地价比较图
1.3城市地价指数增长率
从基期2005年12月31日至报告期2017年6月30日城市地价监测结果显示，综合地价指数相比去年末环比增长0.78%，商业地价指数相比去年末环比增长0.57%，住宅地价指数相比去年末环比增长1.51%，工业地价指数相比去年末持平。（见表1.6 图1.6）
表1.6 2017年6月30日仙桃市城市地价综合与不同用途综合指数表
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类型 |
报告期地价 |
上年度地价指数 |
本季度地价指数 |
环比增长率（%） |
|
综合 |
650 |
178.67 |
180.06 |
0.78 |
|
商业 |
1959 |
323.05 |
324.88 |
0.57 |
|
住宅 |
1344 |
202.14 |
205.19 |
1.51 |
|
工业 |
281 |
121.12 |
121.12 |
0.00 |
图1.6仙桃市城市地价综合与不同用途综合指数图
2、城市地价与房价比值分析
2.1房屋销量分析
据统计2017上半年共新增房源5300套，剩余可售房源1093套，平均下来剩余可售房源占比新增房源不到20%，而且大多数是一楼和顶层。网上备案也会存在一定的滞留期。再加上仙桃目前大部分楼盘都是先诚意登记再开盘签合同的形式，所以现在剩余房源中还有一部分已经是名花有主，而且今年土地挂牌成交只有五宗，其中乡镇四宗，城区一宗(南城新区) 所以今年上半年城区商品房库存基本消化完。
2.2非住宅销售
根据数据统计显示，2017年上半年，商业成交均价约6000元/平方米，基本上集中在商业三、四级地段。
在价格方面，大多数商业体、写字楼的均价都在5000-6000元/㎡左右。其中南城新区楼盘底商销售均价在16000元/平方米，汽车交易市场、建材市场、农产品市场等综合商业市场销售均价在5000元/平方米。
2.3住宅销售
据房产局数据统计，2017年上半年仙桃城区商品房销量涨幅明显，而住宅销量也有所上升。从住宅成交各版块销量占比来看，南城新区和城西版块占比明显，城东住宅销量占比12%，城南占比16%、老城区版块占比6%，仙桃城区商品房销售均价3861元/㎡。
2.4房价与地价协调状况
今年上半年总体来说，商业房价与去年相比较平稳，住宅房价涨幅明显。根据今年上半年地价监测的成果显示，商业、住宅用地监测点价格也基本与房价增幅成正比。地价增长率与房价增长率比较如下表（表2.2）。
表2.2地价增长率与房价增长率比较表
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|
商业 |
住宅 |
|
地价增长率（%） |
0.56% |
1.51% |
|
房价增长率（%） |
0% |
14.57% |
2017年1-6月楼面地价与房价的比值为：商业用地楼面地价与房价的比值为7.60%，住宅用地楼面地价与房价的比值为16.71%。（见附表2.3房价与地价比值表）
表2.3 仙桃市2017半年度城区地价与房价对比分析表
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商业用房 |
住宅用房 |
|
房价（元/平方米） |
10000 |
3861 |
|
楼面地价（元/平方米） |
760 |
645 |
|
楼面地价占房价的比值（%） |
7.6% |
16.71% |
3、城市地价与土地市场协调状况
根据土地交易市场网上信息，2017年1-6月仙桃城区土地挂牌出让共6宗地。城区工业用地成交5宗地，成交面积为240743.36平方米；住宅成交1宗地，成交面积为35413.07平方米。据统计分析，房地产市场去库存已基本消化完成，土地挂牌成交量少，开发商土地储备不足，导致房源有限，房价整体呈上涨趋势。
4、背景情况与未来趋势分析
2017年以来，房价的上涨也证明了城市的发展，城际铁路、江滩公园、黄荆社区改造、人才公寓、南城新区等建设，以及大城市限购、供地减少，都将成为房价上涨的因素。仙桃市政府将逐步疏解城市功能，紧缩老城区土地供应，推进南城新区供地，满足市场刚性需求，平抑房价，稳定预期，努力使我市房价保持基本稳定。
