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仙桃市城区2017半年度地价状况分析报告

发布时间: 2017-08-03 17:31:00来源: 】【打印

  1、城市地价水平及变化趋势

2、城市地价与房价比值分析

3、城市地价与土地市场协调状况

4、背景情况与未来趋势分析

 

 

1、城市地价水平及变化趋势

1.1 综合地价水平与变化趋势

2017630城市综合地价水平环比上年末基本持平。根据仙桃市城市地价动态监测结果显示,综合地价水平值为650/平方米,与20161231日年度综合地价水平值645/平方米相比,环比增长0.78%,与2016630日综合地价水平值641/平方米相比,同比增长1.40%

1.2 不同用途地价水平与变化趋势

1)不同用途地价水平

根据仙桃市城市地价动态监测结果显示:2017630日,商业、居住用途的地价水平较去年末均小幅小涨,工业用地趋于平稳。

商业用地地价水平值为1959/平方米,与20161231日商业用地地价水平值1948/平方米相比,环比上涨0.56%;与2016630日地价水平值1930/平方米相比,同比上涨1.50%

居住用地地价水平值为1344/平方米,与20161231日居住用地地价水平值1324/平方米相比,环比上涨了1.51%;与2016630日地价水平值1312/平方米相比,同比上涨了2.44%

工业用地地价水平值为281/平方米,与20161231日工业用地地价水平值281/平方米、与2016630日地价水平值281/平方米相比,环比、同比均持平。(见表1.2 1.2)。

1.2 仙桃市城区地价监测各用途地价比较分析

  

2017630

20161231

环比增长(元/平方米)

地价变化率(%

1

2

(3)

4

  

650

645

5

0.78

商业用途

1959

1948

11

0.56

居住用途

1344

1324

20

1.51

工业用途

281

281

0

0

1.2 仙桃市城区地价监测各用途地价比较分析图

2)用途级别地价水平

① 商业级别价格走势

2017630通过对商业用地共23个点监测,分布在一、二、三、四级地段的结果与去年年度监测结果相比均小幅上涨,三、四级地段上涨幅度较快(见附表1.3、附图1.3)。

附表1.3 仙桃市城区商业用地级别地价比较分析表

(单位:元/平方米)

 

一级

二级

三级

四级

2017630

2861

1726

1202

661

20161231

2852

1713

1188

652

环比增长(元/平方米)

9

13

14

9

环比增长(%

0.32

0.76

1.18

1.38

附图1.3 仙桃市城区商业用地2017630日级别地价比较图

② 住宅级别价格走势

近两年房地产市场的持续上涨带动土地市场价格上涨。商品房销售价格相比去年底上涨14.57%,供地总量同比下降。2017630日半年度通过对住宅用地共23个点监测,分布在一、二、三、四级地段的结果与去年同期相比呈上涨趋势(见附表1.4、附图1.4)。

1.4 仙桃市城区住宅用地2017630日级别地价比较分析表

(单位:元/平方米)

 

一级

二级

三级

四级

2017630

1980

1571

1137

897

20161231

1959

1557

1114

882

环比增长(元/平方米)

21

14

23

15

环比增长(%

1.07

0.90

2.06

1.70

1.4 仙桃市城区住宅用地2017630日级别地价比较图

③各级别工业价格走势

2017年半年度通过对工业用地共19个点监测,工业用地处于政府招商引资优惠政策区,工业地价较平稳。(见附表1.5 图1.5)。

附表1.5 仙桃市城区工业用地2017630日级别地价比较分析表

(单位:元/平方米)

 

一级

二级

三级

四级

2017630

390

319

284

270

20161231

390

319

284

270

环比增长(元/平方米)

0

0

0

0

环比增长(%

0.00

0.00

0.00

0.00

1.5 仙桃市城区工业用地2017630日级别地价比较图

1.3城市地价指数增长率

从基期20051231日至报告期2017630日城市地价监测结果显示,综合地价指数相比去年末环比增长0.78%,商业地价指数相比去年末环比增长0.57%,住宅地价指数相比去年末环比增长1.51%,工业地价指数相比去年末持平。(见1.6 图1.6

1.6 2017630日仙桃市城市地价综合与不同用途综合指数表

类型

报告期地价

上年度地价指数

本季度地价指数

环比增长率(%

综合

650

178.67

180.06

0.78

商业

1959

323.05

324.88

0.57

住宅

1344

202.14

205.19

1.51

工业

281

121.12

121.12

0.00

 

1.6仙桃市城市地价综合与不同用途综合指数图

 2、城市地价与房价比值分析

2.1房屋销量分析

据统计2017上半年共新增房源5300套,剩余可售房源1093套,平均下来剩余可售房源占比新增房源不到20%,而且大多数是一楼和顶层。网上备案也会存在一定的滞留期。再加上仙桃目前大部分楼盘都是先诚意登记再开盘签合同的形式,所以现在剩余房源中还有一部分已经是名花有主,而且今年土地挂牌成交只有五宗,其中乡镇四宗,城区一宗(南城新区) 所以今年上半年城区商品房库存基本消化完。

2.2非住宅销售

根据数据统计显示,2017年上半年,商业成交均价约6000/平方米,基本上集中在商业三、四级地段

在价格方面,大多数商业体、写字楼的均价都在5000-6000/㎡左右。其中南城新区楼盘底商销售均价在16000/平方米,汽车交易市场、建材市场、农产品市场等综合商业市场销售均价在5000/平方米。

2.3住宅销售

据房产局数据统计,2017年上半年仙桃城区商品房销量涨幅明显,而住宅销量也有所上升。从住宅成交各版块销量占比来看,南城新区和城西版块占比明显,城东住宅销量占比12%,城南占比16%、老城区版块占比6%,仙桃城区商品房销售均价3861/㎡。

2.4房价与地价协调状况

今年上半年总体来说,商业房价与去年相比较平稳,住宅房价涨幅明显。根据今年上半年地价监测的成果显示,商业、住宅用地监测点价格也基本与房价增幅成正比。地价增长率与房价增长率比较如下表(表2.2)。

2.2地价增长率与房价增长率比较表

 

商业

住宅

地价增长率(%

0.56%

1.51%

房价增长率(%

0%

14.57%

20171-6月楼面地价与房价的比值为:商业用地楼面地价与房价的比值为7.60%,住宅用地楼面地价与房价的比值为16.71%。(见附表2.3房价与地价比值表)

2.3 仙桃市2017半年度城区地价与房价对比分析表 

 

商业用房

住宅用房

房价(元/平方米)

10000

3861

楼面地价(元/平方米)

760

645

楼面地价占房价的比值(%

7.6%

16.71%

3、城市地价与土地市场协调状况

根据土地交易市场网上信息,20171-6月仙桃城区土地挂牌出让共6宗地。城区工业用地成交5宗地,成交面积为240743.36平方米;住宅成交1宗地,成交面积为35413.07平方米。据统计分析,房地产市场去库存已基本消化完成,土地挂牌成交量少,开发商土地储备不足,导致房源有限,房价整体呈上涨趋势。

4、背景情况与未来趋势分析

2017年以来,房价的上涨也证明了城市的发展,城际铁路、江滩公园、黄荆社区改造、人才公寓、南城新区等建设,以及大城市限购、供地减少,都将成为房价上涨的因素。仙桃市政府将逐步疏解城市功能,紧缩老城区土地供应,推进南城新区供地,满足市场刚性需求,平抑房价,稳定预期,努力使我市房价保持基本稳定。