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仙桃市城区2016年度地价状况分析报告

发布时间: 2017-08-03 17:29:00来源: 】【打印
   1、地价监测说明

2、地价水平及变化趋势

3、楼面地价与房价比值分析

4、地价变化与经济发展关系分析

5、地价变化与房地产市场的关系分析

6背景情况与未来趋势分析

 

 

1、地价监测说明

1.1、监测范围

仙桃市城区62平方公里建设用地的地价水平变化监测。设定12个区段、监测点65个,其中商业四个区段、23个监测点、住宅四个区段、23个监测点、工业用地四个区段、19个监测点。

1.2、监测数据时段

20161120161231

1.3、监测数据来源

本次监测原始数据由仙桃市国土资源局和项目承担单位湖北大地地产评估咨询公司依据《城市地价动态监测技术规范》(TD/T1009-20

07,通过市场调查、土地估价的方式获得。

1.4、地价监测指标

依据《城市地价动态监测技术规范》(TD/T1009-2007)和湖北省城市地价监测操作指南,本报告选取了以下地价监测指标。

1)城市综合地价水平 主要反映城市地价总体水平。

2)商、住、工用途的城市地价 主要反映各用途各区段土地的平均地价水平。

3)地价增长率和地价指数 主要反映地价变化情况的水平。

4GDP、固定资产投资、房地产投资等经济指标 主要反映区域经济发展状况。

1.5、地价内函指标说明

(1)城市综合地价水平--反映城市地价总体水平的高低。采用平均地价表示。本报告中的城市地价综合水平值具体分为综合地价水平值、商业地价水平值、住宅用地水平值、工业用地水平值四种。其中综合地价不是指综合用途的土地价格,而是商、住、工三种用途地价水平与各类用地地价区段实际面积加权平均值。

(2)地价增长率---反映地价变化情况的水平的变化程度,通过本年度的地价与上年度地价水平比较计算得到。地价增长率(%=[ (当前平均地价-前一期平均地价)/ 前一期平均地价]×100%

(3)地价指数-- 主要反映地价变化趋势。采用定基指数,湖北省城市地价以2005年为基期,相应的指数为100。各个监测期地价指数为当期地价与基期地价之比再乘以基期指数100

(4)监测点地价---设立的各个监测点的地价,通过评估的方式得到。

本报告所有数据统计及计算方法以《城市地价动态监测技术规范》(TD/T1009-2007)为依据,最终解释权归湖北省国土资源厅。

2、地价水平及变化趋势

2.1 城市综合地价水平

依据地价内函的要求综合测算,2016年仙桃市商业用地地价水平值为1948/平方米,居住用地为地价水平值1324/平方米,工业用地地价水平值为281/平方米,综合地价水平值为645/平方米。(详见表1.1、图1.1)。

1.1  2016年仙桃市整体地价水平表 单位:元/平方米

年份

综合

商业用地

居住用地

工业用地

2016

645

1948

1324

281

1.1 2016年仙桃市各类用地地价水平

2.2 地价增长率趋势

从总体来看,仙桃城区地价水平近3年增长速度较平缓。(2007-2016年仙桃市整体地价水平状况如表2.2、图2.2所示)。

2.2 仙桃市2010-2016年整体地价水平状况表 单位:元/平方米 

年份

综合

商业

居住

工业

单价

增长率(%

单价

增长率(%

单价

增长率(%

单价

增长率(%

2009

473

33.22

760

11.93

1092

71.91

256

10.03

2010

562

1896

1645

115.79

1167

6.87

249

-2.73

2011

580

3.13

1674

2.07

1226

5.06

272

9.24

2012

600

3.45

1765

5.44

1274

3.92

277

1.84

2013

637

6.17

1906

7.99

1312

2.98

278

0.36

2014

639

0.32

1928

1.15

1308

-0.3

280

0.72

2015

640

0.19

1929

0.05

1310

0.15

281

0.36

2016

645

0.78

1948

0.98

1324

1.07

281

0

2.2 2007-2016年仙桃市各类用地地价水平变化趋势图

2.3 不同用途地价增长率与地价水平变化

1)不同用途地价水平

仙桃市地价总体水平呈平稳中上升态势,与去年同期相比,地价综合增长率为0.78%,其中:商业用地增幅为19/平方米,增长率为0.98%;居住用地增幅为14/平方米,增长率为1.07%;工业用地与去年持平。(见表2.32.3)。

2.3 仙桃市城区地价监测各用途地价比较分析表 单位:元/平方米

  

2016

2015

环比增长(元/㎡)

地价变化率(%

1

2

(3)

4

  

645

640

5

0.78

商业用途

1948

1929

19

0.98

居住用途

1324

1310

14

1.07

工业用途

281

281

0

0

2.3  仙桃市城区地价监测各用途地价比较分析图

2)同一用途不同级别地价增长率

① 商业级别地价

2016年,对分布在不同区段的商业用地共23个监测点,采用收益还原法和剩余法测算综合分析,分布在一、二、三、四级地段的结果与去年同期相比分别上涨0.64%1.12%2.15%0.62%。总体来讲,商业用地价格水平较去年同期小幅上涨(见附表2.4、附图2.4)。

附表2.4 仙桃市城区商业用地级别地价比较分析表

(单位:元/平方米)

 

一级

二级

三级

四级

2016

2852

1713

1188

652

2015

2834

1694

1163

648

环比增长(元/㎡)

18

19

25

4

环比增长(%

0.64

1.12

2.15

0.62

附图2.4 仙桃市城区商业用地2016年度级别地价比较图

② 住宅级别地价

2016年,对分布在不同区段的住宅用地22个监测点,采用剩余法和市场比较法测算综合分析,一、二、三级区段与去年同期相比,分别上涨0.82%0.71%1.55%;四级区段与去年同期相比持平。总体来讲,住宅用地价格水平较去年同期小幅上涨(见附表2.5、附图2.5)。

2.5 仙桃市城区住宅用地2016年级别地价比较分析表

(单位:元/平方米)

 

一级

二级

三级

四级

2016

1959

1557

1114

882

2015

1943

1546

1097

882

环比增长(元/㎡)

16

11

17

0

环比增长(%

0.82

0.71

1.55

0.00

 

2.5 仙桃市城区住宅用地2016年度级别地价比较图

③工业地价

2016年,对分布在不同区段的工业用地19个监测点,采用成本和样本修正法测算综合分析,工业用地总体价格水平与去年同期持平。(见附表2.6、图2.6)。

2.6 仙桃市城区工业用地2016年地价比较分析表

(单位:元/平方米)

 

2016

2015

增加

涨幅%

工业用地

281

281

0

0

2.4 城市地价指数

根据仙桃市城市地价监测结果分析定基指数和环比指数。

20051231为基期,至20161231日的定基地价指数:综合地价指数为178.67;商业地价指数为323.05;居住地价指数为202.14;工业地价指数为121.12

 2015年12月31为基期,至2016年12月31环比地价指数:综合地价指数为100.78,地价指数上涨了0.78%;商业地价指数为100.98,地价指数上涨了0.98%;居住地价指数为101.06,地价指数上升了1.06%;工业地价指数为100.00,地价指数上涨了0%。(见2.7)。

2.7 仙桃市城市地价指数表 单位:元/平方米、%

年份

综合用地

商业用地

居住用地

工业用地

地价水平

环比指数

定基指数

地价水平

环比指数

定基指数

地价水平

环比指数

定基指数

地价水平

环比指数

定基指数

2013

637

106.17

176.46

1906

107.99

316.09

1312

102.98

200.3

278

100.36

119.83

2014

639

100.31

177.01

1928

101.15

319.73

1308

99.70

199.69

280

100.72

120.67

2015

640

100.16

177.29

1929

100.05

319.90

1310

100.15

200.00

281

100.36

121.12

2016

645

100.78

178.67

1948

100.98

323.05

1324

101.06

202.14

281

100.00

121.12

 

3 楼面地价与房价协调状况

2016年仙桃市住宅销售价格呈现上升趋势,成交量同比增长10.0%。全年仙桃城区商品住房成交均价为3370㎡,同比增长4.72%。商业门栋属于稀缺资源,价格上涨较快,相比去年的城区一、二、三级地段内销售均价13000/平方米,2016年销售价格波动幅度较小;四级地段的商业用房销售均价依然维持在去年7000/平方米左右浮动。由此,2016年仙桃市城区一般商业用房销售均价为10000/平方米,全市商业用地平均地价1948/平方米,平均楼面地价755/平方米,楼面地价与房价的比值为7.55%;一般商品住宅销售均价为3370/平方米,全市住宅用地平均地价1324/平方米,平均楼面地价635/平方米,在房地产开发项目中,楼面地价与房价比值为18.84%(见表3.1、图3.1)。

3.1 仙桃市2016年度城区楼面地价与房价对比分析表 

 

商业用房

住宅用房

房价(元/平方米)

10000

3370

楼面地价(元/平方米)

755

635

楼面地价占房价的比值(%

7.55%

18.84%

3.1 仙桃市2016年度城区楼面地价与房价比较图

4 城市地价动态变化与经济发展关系分析

地价的动态变化与经济的发展息息相关,国民经济的健康发展必然带来土地需求的增加,从而导致地价上升,地价的上升也会作用于经济的发展。

4.1城市地价动态变化与GDP发展水平之间的关系

2016年,全市实现地区生产总值640亿元,是2011年的1.7倍年均增长10.1%,; 2016年综合地价也小幅上涨,增长率为0.78%

2009-2011年,以两位数的增长速度增长,城市地价同样以两位数或接近两位数的增长保持与GDP同向增长,2013年后GDP增长速度放缓,地价增长幅度也放缓,说明城市地价变化与国民经济发展速度基本同步、一致(见表4.1、图4.1)。

3.1   仙桃市GDP增长与综合地价增长的协调状况表

年  度

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

GDP增长率%

14.9

15.9

15

15.4

11.5

9.7

9.0

10.1

综合地价增长率%

12.22

10.89

8.9

3.54

3.91

0.31

0.16

0.78

3.1 GDP增长与综合地价增长的协调状况图

4.2城市地价动态变化与全社会固定资产投资之间的关系

2016年,面对经济增速放缓的新常态和结构调整转型期,坚持发展不动摇,保持定力,主动作为,实现了经济平衡较快增长。2016年全社会固定资产投资481亿元,是2011年的2.8倍,年均增长22.7%;地价在基本稳定的基础上对固定资产投入拉动经济增长发了力(见表4.2、图4.2)。

4.2仙桃市固定投资增长与综合地价增长协调状况表

年  度

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

固定资增长指数%

40.8

39.5

35.17

31.99

30

22.1

20

22.7

综合地价增长率%

12.22

10.89

8.9

3.54

3.91

0.31

0.16

0.78

4.2 仙桃市固定投资增长与综合地价增长状况图

4.3城市地价与居民可支配收入增长之间的关系

2016全年城镇居民人均可支配收入26859元左右,年均增长12.3%

地价的变化与居民可支配收入的变化关系比较复杂,居民可支配收入是影响住宅房地产市场供需关系变化的重要因素,也是影响城市地价变化的重要因素,两者在经济发展过程中密切相关(见表4.3、图4.3)。

4.3 居民可支配收益增长与地价增长状况表

年  度

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

可支配收入增长%

9.5

10.5

9.5

17.63

11.3

8

9

12.3

住宅地价增长率%

21.3

19.93

13.56

4.06

4.46

-0.3

0.15

1.07

4.3 居民可支配收益增长与地价增长状况图

5、城市地价市场与房地产市场的关系分析

2016年以来,仙桃不断推出利好政策,契税减半、维修基金优惠等,房地产市场去库存成效明显。我市房地产市场在多重利好政策的刺激下,交易活跃,销量再创新高,房价稳中有升,房地产市场总体运行平稳。

5.1 房产售量分析

2016年全市商品房销售面积152.03万㎡,同比增长10.0%;其中商品住房销售面积133.22万㎡,同比增长3.8%(城区122.52万㎡,同比增长5.89%;乡镇10.7万㎡,同比下降15.3%)。商品房销售13752套,同比增长9.06%;其中商品住房销售11682套,同比增长3.43%(城区10787,同比增长5.58%;乡镇895套、同比下降16.9%)。

5.2 房产售价分析

2016年全市商品房销售52.44亿元,同比增长9.1%(城区 50.62亿元,同比增长10.8%);其中商品住房销售42.98亿元,同比增长9.3%(城区41.29亿元,同比增长10.9%)。

2016年仙桃市住宅销售价格呈现平稳趋势,城区商品住房成交均价3370元∕㎡,同比增长4.72%;全年仙桃城区住宅成交均价在3400/㎡左右浮动,波动幅度也较小。

2008-2016年房价分析,仙桃房地产经历了起步、快速发展两个阶段后进入理性发展时期。仙桃房价经历了2008-2011年高位涨价后,2012-2014年回归理性稳增长的政策调控范围,2015年小幅下降后, 2016年商品房销售均价迅速回升(见表5.1)。

5.1 2008-2016年房价销售情况表

年  度

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

房价

2000

2400

2700

3000

3100

3200

3300

3218

3370

房价增长

220

400

300

300

100

100

100

-82

152

环比递增%

12.36%

20.00%

12.50%

11.11%

3.33%

3.23%

3.13%

-2.48%

4.72%

5.3房价与地价协调分析

一直以来地价水平及变化随房地产市场变化而变化,目前有所改变。地价受房价的影响2009-2011年房价增长比例高,地价增长比例高,2012-2015年房价增长比例低,地价增长比例低,2016年地价水平与房价水平均呈上升趋势。(见表5.2)。

5.2   房价增长与住宅地价增长协调状况表

单位:(元/㎡)

年 度

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

房价

2000

2400

2700

3000

3100

3200

3300

3218

3370

房价增长

220

400

300

300

100

100

100

-82

152

环比递增%

12.36%

20.00%

12.50%

11.11%

3.33%

3.23%

3.13%

-2.48%

4.72%

住宅地价

735

890

1067

1212

1256

1312

1308

1310

1324

住宅地价增长

6

155

177

145

48

52

-4

2

14

环比递增%

0.82%

21.09%

19.89%

13.59%

3.96%

4.13%

-0.30%

0.15%

1.07%

增长协调比

36.67

2.58

1.69

2.07

2.08

1.92

1.04

-0.01

10.86

 

5.4土地供需情况分析

2015年相比,土地实际供应总量增长108.26%,其中商业用地供应增长率143.65%;居住用地增长率403.24%;工业用地增长率50.68%;其它用地增长率165.15%。今年土地交易市场明显活跃,地价房价均呈现上涨趋势(见表5.3)。

5.3  土地(年度)供应情况表

用途

商业用途

住宅用途

工业用途

其它用途

合计

本年度供应面积(平方米)

536520

1420512

2810333

762017

5529382

上年度供应面积(平方米)

220199

282271

1865130

287386

2654986

增长率%

143.65%

403.24%

50.68%

165.15%

108.26%

6、背景情况与未来趋势分析

2016年国内经济态势良好,多项指标表现好于预期,支撑地价上涨。货币政策宽松,社会融资规模和信贷扩张,为地价增速回升准备了流动性条件,去库存措施效果初显。2017年是供给侧结构性改革的深化之年,在保持经济稳定增长的同时,防风险、去杠杆成为重点,货币将继续保持稳健中性,资金政策将更多的向实体经济倾斜,社会融资规模有所收缩。随着产业升级提速,工业企业利润将继续改善。整体来看,2017年经济前景向好,但仍有风险尚需警惕,三去一降一补深入实施或将影响经济快速拉升,但中期来看,是经济持续增长的良好支撑基础和必要条件。中小城市去库存依然是主基调,预计库存较高的三、四线城市地价基本平稳,工业地价增速继续保持平稳。