您现在所在的位置:首页 > 政务信息 > 土地利用 > 基准地价

仙桃市城区2016半年度地价状况分析报告

发布时间: 2017-05-27 10:48:00来源: 】【打印

 

 

 

1、城市地价水平及变化趋势

2、城市地价与房价比值分析

3、城市地价与土地市场协调状况

4、背景情况与未来趋势分析

 

1、城市地价水平及变化趋势

1.1 综合地价水平与变化趋势

2016年6月30日城市综合地价水平环比上年末基本持平。根据仙桃市城市地价动态监测结果显示,综合地价水平值为641元/平方米,与2015年12月31日年度综合地价水平值640元/平方米相比,环比增长0.16%,与2015年6月30日综合地价水平值640元/平方米相比,同比增长0.16%。

1.2 不同用途地价水平与变化趋势

(1)不同用途地价水平

根据仙桃市城市地价动态监测结果显示:2016年6月30日,商业、居住、工业用途的地价水平较去年末比较相对平稳。

商业用地地价水平值为1930元/平方米,与2015年12月31日商业用地地价水平值1929元/平方米相比,环比上涨0.05%;与2015年6月30日地价水平值1929元/平方米相比,同比上涨0.05%。

居住用地地价水平值为1312元/平方米,与2015年12月31日居住用地地价水平值1310元/平方米相比,环比上涨了0.15%;与2015年6月30日地价水平值1310元/平方米相比,同比上涨了0.15%。

工业用地地价水平值为281元/平方米,与2015年12月31日工业用地地价水平值281元/平方米、与2015年6月30日地价水平值281元/平方米相比,环比、同比均持平。(见表1.2 图1.2)。

                              表1.2 仙桃市城区地价监测各用途地价比较分析

  

2016630

20151231

环比增长(元/平方米)

地价变化率(%

1

2

(3)

4

  

641

640

1

0.16

商业用途

1930

1929

1

0.05

居住用途

1312

1310

2

0.15

工业用途

281

281

0

0

1.2 仙桃市城区地价监测各用途地价比较分析图

2)用途级别地价水平

① 商业级别价格走势

2016630通过对商业用地共23个点监测,分布在一、二、三、四级地段的结果与去年年度监测结果相比基本持平,二级略微上涨(见附表1.3、附图1.3)。

附表1.3 仙桃市城区商业用地级别地价比较分析表

(单位:元/平方米)

 

一级

二级

三级

四级

2016年6月30日

2834

1695

1163

648

2015年12月31日

2834

1694

1163

648

环比增长(元/平方米)

0

1

0

0

环比增长(%)

0.00

0.06

0.00

0.00

附图1.3 仙桃市城区商业用地2016630日级别地价比较图

② 住宅级别价格走势

国家对房地产价格的宏观调控,促使地价总体平稳,同比增速较平缓。商品房销售价格相比去年底基本持平,供地总量同比下降。2016630日半年度通过对住宅用地共23个点监测,分布在一、二、三、四级地段的结果与去年同期相比仅三级地段上涨0.27%(见附表1.4、附图1.4)。

1.4 仙桃市城区住宅用地2016630日级别地价比较分析表

(单位:元/平方米)

 

一级

二级

三级

四级

2016年6月30日

1943

1546

1100

882

2015年12月31日

1943

1546

1097

882

环比增长(元/平方米)

0

0

3

0

环比增长(%)

0.00

0.00

0.27

0.00

1.4 仙桃市城区住宅用地2016630日级别地价比较图

③各级别工业价格走势

2016年半年度通过对工业用地共19个点监测,工业用地处于政府招商引资优惠政策区,工业地价增长缓慢。(见附表1.5 图1.5)。

附表1.5 仙桃市城区工业用地2016630日级别地价比较分析表

(单位:元/平方米)

 

一级

二级

三级

四级

2016年6月30日

390

319

284

270

2015年12月31日

390

319

284

270

环比增长(元/平方米)

0

0

0

0

环比增长(%)

0.00

0.00

0.00

0.00

1.5 仙桃市城区工业用地2016630日级别地价比较图

1.3城市地价指数增长率

从基期20051231日至报告期2016630日城市地价监测结果显示,综合地价指数相比去年末环比增长0.16%,商业地价指数相比去年末环比增长0.05%,住宅地价指数相比去年末环比增长0.15%,工业地价指数相比去年末持平。(见表1.6 图1.6

1.6 2016630日仙桃市城市地价综合与不同用途综合指数表

类型

报告期地价

上年度地价指数

本季度地价指数

环比增长率(%

综合

641

177.29

177.56

0.16

商业

1930

319.90

320.07

0.05

住宅

1312

200.00

200.31

0.15

工业

281

121.12

121.12

0.00

 

1.6仙桃市城市地价综合与不同用途综合指数图

 2、城市地价与房价比值分析

2.1房屋销量分析

2016年上半年,仙桃城区住宅总共销售5356套,其中城南、城西占据销售量的绝大部分,城南版块销售1941套,约占整个城区销售总量的36%;城西版块销售1495套,约占整个城区销售总量的28%。今年上半年,南城新区成了一匹黑马,销量达到801套,与去年上半年265套的销量相比,涨幅明显上升。

2014年上半年,仙桃城区住宅成交6580套;2015年上半年,仙桃城区住宅成交5422套;2016年上半年,仙桃城区住宅成交5356套(见图2.1)。

 

2.1 2014-2016年上半年仙桃城区住宅销售套数同期对比图

2.2非住宅销售

根据数据统计显示,20161-6月,仙桃城区商业销售877套,成交面积约95083㎡,成交总金额约51145.87万元,成交均价约5379/平方米,基本上集中在商业三、四级地段。

在价格方面,大多数商业体、写字楼的均价都在5000/㎡左右。位于城市较繁华地段的仙桃世界城2016年上半年的成交均价为28240/㎡。该项目周围商业氛围浓厚、人群集中、地段较佳,即使价格不低,也吸引了不少人投资。

2.3住宅销售

据房产局数据统计,2016年上半年,仙桃城区住宅成交共5356套,成交面积约604261㎡,成交总价约201247.90万元,均价约3330/㎡。

根据统计结果显示,2016年上半年,仙桃城区住宅成交月均价基本一直在3200-3500之间徘徊。2015年上半年,仙桃城区住宅成交价格约3222/㎡。与以往不同的是,2015年上半年每月成交均价在3月份时还低至3004/㎡,相对来说,可以看到今年的房价是有稍微的涨幅的,但涨幅并不大。(见附表2.1 商品房销售价格对比表)。

2.1 商品房销售价格对比表  (/平方米)

   

非住宅(商业)

住宅

2016年6月30日

10000

3330

2015年12月31日

10000

3218

环比增长(元/平方米)

0

112

环比增长(%

0%

3.48%

2.4房价与地价协调状况

今年上半年总体来说,商业房价与去年持平,住宅房价小幅上涨。根据今年上半年地价监测的成果显示,商业、住宅用地监测点价格也较平稳,基本与上年度持平;房价与地价的发展都比较稳定。地价增长率与房价增长率比较如下表(表2.2)。

2.2地价增长率与房价增长率比较表

 

商业

住宅

地价增长率(%)

0.05%

0.15%

房价增长率(%)

0%

3.48%

20161-6月楼面地价与房价的比值为:商业用地楼面地价与房价的比值为6.09%,住宅用地楼面地价与房价的比值为19.49%。(见附表2.3房价与地价比值表)

2.3 仙桃市2016半年度城区地价与房价对比分析表 

 

商业用房

住宅用房

房价(元/平方米)

10000

3330

楼面地价(元/平方米)

747

629

楼面地价占房价的比值(%

7.47%

18.89%

据国土资源部调查的620个房地产开发项目,结果显示,目前我国地价占房价15%-30%,平均为23.2%。仙桃市楼面地价与房价比低于全国平均水平,地价还处于低水平运行。

3、城市地价与土地市场协调状况

根据土地交易市场网上信息,20161-6月仙桃城区土地挂牌出让共24宗地。城区工业用地成交12宗地,成交面积为76.00万平方米;商业用地成交1宗地(存量地),成交面积为1.83万平方米;房地产用地共成交11宗地,成交面积为39.72万平方米,据统计分析,虽然今年成交土地总面积比去年同期增加,但是开发商去库存的压力依然存在,房地产用地成交中大部份为城中村改造项目。总体来讲,土地市场并未改善平淡的状况。地价水平基本与同期持平。

4、背景情况与未来趋势分析

4.1 城市地价变化的背景

2016年以来,上半年楼市连续出台了多项利好政策,首付比例降低、营改增、降低契税、降低维修基金等,无一不是利好楼市。为了促进房地产市场平稳健康发展,市政府发布了关于进一步促进仙桃市房地产市场平稳健康发展的十条意见(仙政办发〔2016〕23号文件),全力去库存,调整新建商品房的供应结构,从而减少供应。“分类调控”取得了相对较好的实施效果。

在房地市场价格运行方面,仙桃市的房地产价格在2009-2011年出现出现高位增长后,近几年的增长幅度明显回落,成交量的下降,导致地价的增长速度明显放缓。

4.2、未来半年地价趋势预测

2016年上半年,土地市场的供应结构无明显变化,以工业用地为主,城中村改造项目有所增加,商业用房持续遇冷。土地价格相比去年无明显变化,预计下半年将持续上半年的行情,土地挂牌供应持续低迷,交易价格同比持平。