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仙桃市城区2015年度地价状况分析报告

发布时间: 2016-01-30 15:52:00来源: 市国土资源局 】【打印

1、地价监测说明

2、地价水平及变化趋势

3、楼面地价与房价比值分析

4、地价变化与经济发展关系分析

5、地价变化与房地产市场的关系分析

6、背景情况与未来趋势分析

 


 

 

1、地价监测说明

1.1、监测范围

仙桃市城区62平方公里建设用地的地价水平变化监测。设定12个区段、监测点64个,其中商业四个区段、24个监测点、住宅四个区段、21个监测点、工业用地四个区段、19个监测点。

1.2、监测数据时段

2015年1月1日至2015年12月31日

1.3、监测数据来源

本次监测原始数据由仙桃市国土资源局和项目承担单位湖北大地地产评估咨询公司依据《城市地价动态监测技术规范》(TD/T1009-2007,通过市场调查、土地估价的方式获得。

1.4、地价监测指标

依据《城市地价动态监测技术规范》(TD/T1009-2007)和湖北省城市地价监测操作指南,本报告选取了以下地价监测指标。

1)城市综合地价水平 主要反映城市地价总体水平。

2)商、住、工用途的城市地价 主要反映各用途各区段土地的平均地价水平。

3)地价增长率和地价指数 主要反映地价变化情况的水平。

4GDP、固定资产投资、房地产投资等经济指标 主要反映区域经济发展状况。

1.5、地价内函指标说明

(1)城市综合地价水平--反映城市地价总体水平的高低。采用平均地价表示。本报告中的城市地价综合水平值具体分为综合地价水平值、商业地价水平值、住宅用地水平值、工业用地水平值四种。其中综合地价不是指综合用途的土地价格,而是商、住、工三种用途地价水平与各类用地地价区段实际面积加权平均值。

(2)地价增长率---反映地价变化情况的水平的变化程度,通过本年度的地价与上年度地价水平比较计算得到。地价增长率(%=[ (当前平均地价-前一期平均地价)/ 前一期平均地价]×100%

(3)地价指数-- 主要反映地价变化趋势。采用定基指数,湖北省城市地价以2005年为基期,相应的指数为100。各个监测期地价指数为当期地价与基期地价之比再乘以基期指数100

(4)监测点地价---设立的各个监测点的地价,通过评估的方式得到。

本报告所有数据统计及计算方法以《城市地价动态监测技术规范》(TD/T1009-2007)为依据,最终解释权归湖北省国土资源厅

2、地价水平及变化趋势

2.1 城市综合地价水平

依据地价内函的要求综合测算,2015年仙桃市商业用地地价水平值为1929/平方米,居住用地为地价水平值1310/平方米,工业用地地价水平值为281/平方米,综合地价水平值为640/平方米。(详见表1.1、图1.1)。

1.1  2015年仙桃市整体地价水平表 单位:元/平方米

年份

综合

商业用地

居住用地

工业用地

2015

640

1929

1310

281

 

1.1 2015年仙桃市各类用地地价水平

2.2 地价增长率趋势

从总体来看,仙桃城区地价水平逐年增长,经20092010年高速增长后,2011年后,增长增幅逐年下降,近两年稳中微增,增幅在0.1%左右2007-2015年仙桃市整体地价水平状况如表2.2、图2.2所示)。

2.2 仙桃市2010-2015年整体地价水平状况表 单位:元/平方米

 

 

 

2.2  2007-2015年仙桃市各类用地地价水平变化趋势图

2.3 不同用途地价增长率与地价水平变化

1)不同用途地价水平

仙桃市地价总体水平呈平稳中上升态势,与去年同期相比,地价综合增长率为0.16%,其中:商业用地增幅为1元/平方米,增长率为0.05%;居住用地增幅为2元/平方米,增长率为0.15%;工业用地增幅为1元/平方米,增长率为0.36%。(见表2.3、图2.3)。

                             表2.3 仙桃市城区地价监测各用途地价比较分析表 单位:元/平方米

                       

 

2.3  仙桃市城区地价监测各用途地价比较分析图

2)同一用途不同级别地价增长率

① 商业级别地价

2015年,对分布在不同区段的商业用地共24个监测点,采用收益还原法和样本修正法测算综合分析,分布在一、二级地段的结果与去年同期相比分别上涨0.11%0.06%;分布在三、四级地段的结果与去年同期相比持平。总体来讲,商业用地价格水平较去年同期较平稳(见附表2.4、附图2.4)。

附表2.4 仙桃市城区商业用地级别地价比较分析表

(单位:元/平方米)

 

一级

二级

三级

四级

2015

2834

1694

1163

648

2014

2831

1693

1163

648

环比增长(元/㎡)

3

1

0

0

环比增长(%

0.11

0.06

0.00

0.00

附图2.4 仙桃市城区商业用地2015年度级别地价比较图

② 住宅级别地价

2015年,对分布在不同区段的住宅用地21个监测点,采用剩余法和样本修正法测算综合分析,一级区段与去年同期相比持平;二、三、四级区段与去年同期相比,分别上涨00.13%0.18%0.80%。总体来讲,住宅用地价格水平较去年同期较平稳(见附表2.5、附图2.5)。

2.5 仙桃市城区住宅用地2015年级别地价比较分析表

(单位:元/平方米)

 

一级

二级

三级

四级

2015

1943

1546

1097

882

2014

1943

1544

1095

875

环比增长(元/㎡)

0

2

2

7

环比增长(%

0.00

0.13

0.18

0.80

 

2.5 仙桃市城区住宅用地2015年度级别地价比较图

③工业地价

2015年,对分布在不同区段的工业用地19个监测点,采用成本和样本修正法测算综合分析,工业用地总体价格水平与去年同期略有上涨。(见附表2.6、图2.6)。

2.6 仙桃市城区工业用地2015年地价比较分析表

(单位:元/平方米)

 

2015

2014

增加

涨幅%

工业用地

281

280

1

0.36

2.4 城市地价指数

根据仙桃市城市地价监测结果分析定基指数和环比指数。

2005年12月31日为基期,至2015年12月31日的定基地价指数:综合地价指数为177.29;商业地价指数为319.9;居住地价指数为200;工业地价指数为121.12.

 2014年12月31日为基期,至2015年12月31日环比地价指数:综合地价指数为100.31,地价指数上涨了0.31个百分点;商业地价指数为101.15,地价指数上涨了1.15个百分点;居住地价指数为100.15,地价指数上升了0.15个百分点;工业地价指数为100.72,地价指数上涨了0.36个百分点。(见表2.7)。

2.7 仙桃市城市地价指数表 单位:元/平方米、%

 

3 楼面地价与房价协调状况

2015年仙桃市住宅销售价格呈现平稳趋势,均价略有下降,成交量同比下降0.94%。全年仙桃城区住宅成交均价为3218㎡,同比下降2.48%。商业门栋属于稀缺资源,价格上涨较快,相比去年的城区一、二、三级地段内销售均价13000/平方米2015年销售价格波动幅度较小;逐步开发并发展起来的四级地段,商业用房销售均价依然维持在去年7000/平方米左右浮动(如江汉农产品大市场、恒迪建材市场、华中汽车大市场)。由此,2015年仙桃市城区一般商业用房销售均价为10000/平方米,全市商业用地平均地价1929/平方米,平均楼面地价767/平方米,楼面地价与房价的比值为7.67%;一般商品住宅销售均价为3218/平方米,全市住宅用地平均地价1310/平方米,平均楼面地价628/平方米,在房地产开发项目中,楼面地价与房价比值为19.52%(见表3.1、图3.1)。

3.1 仙桃市2015年度城区楼面地价与房价对比分析表 

 

商业用房

住宅用房

房价(元/平方米)

10000

3218

楼面地价(元/平方米)

767

628

楼面地价占房价的比值(%

7.67%

19.52%

3.1 仙桃市2015年度城区楼面地价与房价比较图

  4 城市地价动态变化与经济发展关系分析

 地价的动态变化与经济的发展息息相关,国民经济的健康发展必然带来土地需求的增加,从而导致地价上升,地价的上升也会作用于经济的发展。
   4.1城市地价动态变化与GDP发展水平之间的关系
   2015年,仙桃市地价整体水平较平稳,全市GDP增长率在9%,同比增长率下降了0.7%,GDP增长率的放缓, 2015年综合地价也同样放缓,比去年增长率下降了0.15%。
   从2007~2015年仙桃市地价增长指数与GDP增长指数之间的关系可以看出: 2009年-2011年,以两位数的增长速度增长,城市地价同样以两位数或接近两位数的增长保持与GDP同向增长,2013年GDP增长速度放缓,地价增长幅度也放缓,说明城市地价变化与国民经济发展速度基本同步、一致(见表4.1、图4.1)。

3.1   仙桃市GDP增长与综合地价增长的协调状况表

年  度

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

GDP增长率%

12.2

15.4

14.9

15.9

15

15.4

11.5

9.7

9.0

综合地价增长率%

0

4.86

12.22

10.89

8.9

3.54

3.91

0.31

0.16

3.1 GDP增长与综合地价增长的协调状况图

4.2城市地价动态变化与全社会固定资产投资之间的关系

2015年,面对经济增速放缓的新常态和结构调整转型期,坚持发展不动摇,保持定力,主动作为,实现了经济平衡较快增长。2015年全社会固定资产投资461.50亿元,增长20%;地价在基本稳定的基础上对固定资产投入拉动经济增长发了力(见表4.2、图4.2)。

4.2仙桃市固定投资增长与综合地价增长协调状况表

                                                        

4.2 仙桃市固定投资增长与综合地价增长状况图

4.3城市地价与居民可支配收入增长之间的关系

2015全年城镇居民人均可支配收入24500元左右,比去年增长9%

地价的变化与居民可支配收入的变化关系比较复杂,前几年居民可支配收入是影响住宅房地产市场供需关系变化的重要因素,也是影响城市地价变化的重要因素,两者在经济发展过程中密切相关。但今年商品房销量与均价均呈现平稳中略有下降的趋势,分析原因,投资者可投资的多元化导致房地产行业降温,而转向其他产业(见表4.3、图4.3)。

4.3 居民可支配收益增长与地价增长状况表

                                                          

4.3 居民可支配收益增长与地价增长状况图

5、城市地价市场与房地产市场的关系分析

2015年,房地产开发企业利用春节外出务工人员返乡置业等刚需不断释放以及推盘力度的加大,使市场交易持续活跃;另一方面,国家采用契税补贴、降息、住房公积金放宽等因素拉动住宅销售。虽房地产开发商采用“ 抑价换量”的销售策略,国家频出优惠政策刺激楼市,但不尽人意。

5.1 房产售量分析

仙桃市2015年住宅成交11294套,同比下降0.94%,商品房销售面积138.19万㎡,同比下降8.06%;楼市销售表现平平(附表5.15.15.2)。

5.1 2008-2015年房产销售情况表

                                                   

5.1 2007-2015年房产销售情况图

5.2城区/乡镇商品住房销售量走势图

5.2 房产售价分析

2015年城区商品房销售 45.7亿元,同比下降20.2%;其中商品住房销售37.23亿元,同比增长4.11%。
  2015年仙桃市商品房销售价格较平稳,商品房平均销售价格为3218元/平方米,较2014年商品房平均销售价格3300元/平方米下降了82元/平方米,同比下降2.48%。
 从2007-2015年房价分析,仙桃房地产经历了起步、快速发展两个阶段后进入理性发展时期。仙桃房价经历了2008-2011年高位涨价后,2012-2014年回归理性稳增长的政策调控范围,于2015年商品房销售均价首次出现负增长,房价有所回调,将更有利于房地产业的健康发展及房企去库存压力的释放(见表5.2)。

5.2 2007-2015年房价销售情况表

5.3房价与地价协调分析

一直以来地价水平及变化随房地产市场变化而变化,目前有所改变。地价受房价的影响2009-2011年房价增长比例高,地价增长比例高,2012-2014年房价增长比例低,地价增长比例低,地价水平与房价水平均呈上升趋势。2015年房企去库存压力还在消化,新建商品房数量还在上升,仙桃房地产市场上首次出现量价齐跌的现象,虽然幅度较小,但显示出土地交易市场的冷淡,对房地产市场有一定的影响。(见表5.35.3)。

5.3   房价增长与住宅地价增长协调状况表    

 

5.3 房价增长与与住宅地价增长协调状况图

5.4土地供需情况分析

2014年相比,土地实际供应总量下降了2.71%,其中商业用地供应增长率68.76%;居住用地增长率-54.50%;工业用地增长率21.06%;其它用地增长率-34.30%。整体来讲,符合中央、省政府调结构、促稳经济发展要求。依据规划,2015年,仙桃市为建设武汉西商贸中心,在调整产业的过程中,加大专业市场建设力度大,使用商业用地增长率上升到68.7%,由于2009-2013年房地产过热,商品房去库存压力大,住宅在2014年供应量减少的基础上负增长54.5%在理智之中;仙桃生物医药、环保新能源、新材料新型产业在仙桃快速成长,工业用地满足了其发展的需要(见表5.4)。

5.4 土地(年度)供应情况表

用途

商业用途

住宅用途

工业用途

其它用途

合计

本年度供应面积(平方米)

220199

282271

1865130

287386

2654986

上年度供应面积(平方米)

130480

620374

1540692

437418

2728964

增长率%

68.76%

-54.50%

21.06%

-34.30%

-2.71%

6、背景情况与未来趋势分析

6.1 城市地价变化的背景
   在2015年“十二五”闭关之年,从930、330新政,到5次降息、降准,从下调营业税到进一步放宽公积金贷款申请门槛,一系列的托市政策刺激下,大部分城市的房地产市场开始回暖复苏。在2016年是“十三五”开局之年,将继续面临着经济发展新常态下经济结构调整的挑战和经济运行压力对土地供需关系及房地产市场的影响。
   6.2、未来地价产业化趋势预测
  (1)商业用地
   2015年商业用地供应增长较大,仙桃中和农产品大市场、华中汽车交易市场、元泰未来城步行街等区域已形成新的系列商圈,发展趋势较好;荣怀教育集团的投入运营,也使得周边房地产交易市场开始活跃;人民医院的南迁运营,带动了周边区域的经济发展。老城区存量地的盘活,没有预期的火热。2016年商业用地供地价格及房地产租赁价格会略有上涨。预计增长幅度在1%左右。
  (2)住宅用地
   ① 由于前几年开发商拿地热情高昂,前期供地较多,去库存压力还在逐步释放,住宅用地近两年土地交易量均大幅下降,2016年还示存在大的需求量。
   ②商品房销售价格2009-2011年在仙桃出现出现高位增长后,2014年-2015年的的增长幅度明显回落,2016年房价在没特殊变化条件下,房价销售价格在2015年平均水平的基础上波动。
  (3)工业用地
   2015年,仙桃高新技术产业园区被国务院批准为国家级高新技术园,将进一步拉动对新型产业的土地的需求,工业用地供地国家政策制约大,2016年供地价格较平稳,预计缓慢上涨或与上年度地价持平。预计增长幅度在0.5%左右。

                 2016年1月30日