仙桃市城区2014年度地价状况分析报告

发布时间: 2015-04-24 08:20:00来源: 仙桃市国土资源局【字号: 】【打印

 

1、地价监测说明

2、城市地价水平及变化趋势

3、楼面地价与房价比值分析

4、城市地价变化与经济发展关系分析

5、城市地价变化与房地产市场的关系分析

6背景情况与未来趋势分析

 

 

 

1、地价监测说明

1.1、监测范围

仙桃市城区62平方公里建设用地的地价水平变化监测。

1.2、监测数据时段

201411日至20141231

1.3、监测数据来源

本次监测原始数据由仙桃市国土资源局和项目承担单位湖北大地地产评估咨询公司依据《城市地价动态监测技术规范》(TD/T1009-2007,通过市场调查、土地估价的方式获得。

1.4、地价监测指标

依据《城市地价动态监测技术规范》(TD/T1009-2007)和湖北省城市地价监测操作指南,本报告选取了以下地价监测指标。

城市综合地价水平 主要反映城市地价总体水平。

商、住、工用途的城市地价 主要反映各用途土地的平均地价水平。

地价增长率和地价指数 主要反映地价变化情况的水平。

GDP、固定资产投资、房地产投资等经济指标 主要反映区域经济发展状况。

1.5、地价内函指标说明

城市综合地价水平--反映城市地价总体水平的高低。采用平均地价表示。本报告中的城市地价综合水平值具体分为综合地价水平值、商业地价水平值、住宅用地水平值、工业用地水平值四种。其中综合地价不是指综合用途的土地价格,而是商、住、工三种用途地价水平与各类用地地价区段实际面积加权平均值。需特别说明的,省级地价综合水平是各监测地市的算术平均值。

地价增长率---反映地价变化情况的水平的变化程度,通过本年度的地价与上年度地价水平比较计算得到。地价增长率(%=[ (当前平均地价-前一期平均地价)/ 前一期平均地价]*100%

地价指数-- 主要反映地价变化趋势。采用定基指数,湖北省城市地价以2005年为基期,相应的指数为100。各个监测期地价指数为当期地价与基期地价之比再乘以基期指数100

监测点地价---设立的各个监测点的地价,通过评估的方式得到。

本报告所有数据统计及计算方法以《城市地价动态监测技术规范》(TD/T1009-2007)为依据,最终解释权归湖北省国土资源局。

2、城市地价水平及变化趋势

2.1 2014年整体地价水平

2014年仙桃市综合地价水平值为639/平方米,其中商业用地地价水平值为1928/平方米,居住用地为1308/平方米,工业用地为280/平方米。(详见表1.1、图1.1)。

1.1  2014年仙桃市整体地价水平表 单位:元/平方米

年份

综合

商业用地

居住用地

工业用地

2014

639

1928

1308

280

1.1 2014年仙桃市各类用地地价水平

2.2 地价水平趋势

从总体来看,仙桃城区地价水平逐年增长,经2010年折高速增长后,增幅逐年下降(2007-2014年仙桃市整体地价水平状况如表2.2、图2.2所示)。

2.2 仙桃市2007-2014年整体地价水平状况表 单位:元/平方米

 

 

综合

商业

居住

工业

2007

526

651

694

234

2008

515

679

635

232

2009

703

760

1092

256

2010

749

1640

1167

249

2011

580

1674

1226

272

2012

600

1765

1274

277

2013

637

1906

1312

278

2014

639

1928

1308

280

2.2 2007-2014年仙桃市各类用地地价水平变化趋势图

从表1.2和图1.2中可以看出,近几年仙桃市综合地价水平值保持平稳增长的趋势,商业用地的上涨幅度比较明显,住宅用地的价格今年有小幅震荡,预计地价总体水平会稳中有升。

2.3 不同用途地价水平环比变化

1)不同用途地价水平

与去年同期相比,仙桃市地价总体水平呈二升一降态势,地价综合增长率为0.31%,其中:商业用地增幅为22/平方米,增长率为1.15%;居住用地增幅为-4/平方米,增长率为-0.3%;工业用地增幅为2/平方米,增长率为0.72%。在商业、居住、工业三类用地中,商业用地的增幅最大,居住用地略有下降。(见表2.32.3)。

2.3 仙桃市城区地价监测各用途地价比较分析表 单位:元/平方米

  

2014

2013

环比增长(元/㎡)

地价变化率(%

1

2

(3)

4

  

639

637

2

0.31

商业用途

1928

1906

22

1.15

居住用途

1308

1312

-4

-0.30

工业用途

280

278

2

0.72

2.3  仙桃市城区地价监测各用途地价比较分析图

2)用途级别地价水平

① 商业级别价格走势

2014年通过对商业用地共24个点监测,分布在一、二、三、四级地段的结果与去年同期相比分别上涨1.87%14.80%5.06%3.18%(见附表2.4、附图2.4)。

附表2.4 仙桃市城区商业用地级别地价比较分析表

(单位:元/平方米)

 

一级

二级

三级

四级

2014

2831

1963

1163

648

2013

2779

1710

1107

628

环比增长(元/㎡)

52

253

56

20

环比增长(%

1.87

14.80

5.06

3.18

附图2.4 仙桃市城区商业用地2014年级别地价比较图

② 住宅级别价格走势

国家对房地产价格的宏观调控,促使地价总体平稳,2014年住宅用地调查共21个样点。各级别走势均不同,其中一级、二级、四级呈上涨趋势,三级地段略有下降。与去年同期相比分别上涨1.09%3.49%-3.61%1.98%(见附表2.5、附图2.5)。

2.5 仙桃市城区住宅用地2014年级别地价比较分析表

(单位:元/平方米)

 

一级

二级

三级

四级

2014

1943

1544

1095

875

2013

1922

1492

1136

858

环比增长(元/㎡)

21

52

-41

17

环比增长(%

1.09

3.49

-3.61

1.98

 

2.5 仙桃市城区住宅用地2014年级别地价比较图

三级地段略有下降,对于地价下跌的原因,主要是因为前两年三级地段房地产项目供地比较多,商品房库存量较大,2014年销售量相对其他地段房屋销售压力较大,对周边土地供应需求有一定影响,地价也随之下降。

③工业级别价格走势

2014年通过对工业用地共19个点监测,工业用地总体价格走势与去年同期略有上涨。(见附表2.6、图2.6)。

2.6 仙桃市城区工业用地2014年地价比较分析表

(单位:元/平方米)

 

2014

2013

增加

涨幅

工业用地

280

278

2

0.72

2.4 城市地价指数

根据城市地价监测结果显示,2014年仙桃市城市综合地价环比指数为100.31,地价指数上升0.31个百分点;其中商业地价指数为101.15,地价指数上升1.15个百分点;居住地价指数为99.70,地价指数下降0.3个百分点;工业地价指数为100.72,地价指数上升0.72个百分点(见表2.7)。

2.7 仙桃市城市地价指数表 单位:元/平方米、%

 

3 楼面地价与房价比值分析

2014年仙桃市住宅销售价格呈现平稳趋势,全年仙桃城区住宅成交均价为3300元∕㎡,环比增长了3.13%;乡镇住宅成交均价为1639元∕㎡,环比增长1.2%。商业门栋属于稀缺资源,价格上涨较快,相比去年的城区一、二、三级地段内销售均价13000/平方米,2014年销售价格已突破14000/平方米,且持续上涨中;逐步开发并发展起来的四级地段,商业用房销售均价已达到7000/平方米左右。由此,2014年仙桃市城区一般商业用房销售均价为10000/平方米,全市商业用地平均地价1928/平方米,平均楼面地价746/平方米,楼面地价与房价的比值为7.46%;一般商品住宅销售均价为3300/平方米,全市住宅用地平均地价1308/平方米,平均楼面地价627/平方米,在房地产开发项目中,楼面地价与房价比值为19%(见表3.1、图3.1)。

3.1 仙桃市2014年度城区楼面地价与房价对比分析表 

 

商业用房

住宅用房

房价(元/平方米)

10000

3300

楼面地价(元/平方米)

746

627

楼面地价占房价的比值(%

7.46%

19%

3.1 仙桃市2014年度城区楼面地价与房价比较图

4 城市地价动态变化与经济发展关系分析

地价的动态变化与经济的发展息息相关,国民经济的健康发展必然带来土地需求的增加,从而导致地价上升,地价的上升也会作用于经济的发展。

4.1城市地价动态变化与GDP发展水平之间的关系

2014年,仙桃市地价整体成上涨趋势,全市GDP增长率在9.7%,城市地价的总体趋势随GDP的增长而增长。

20072014年仙桃市地价增长指数与GDP增长指数之间的关系可以看出: 2008年以后,城市地价的增长与GDP保持同向增长,但地价增长幅度远低于GDP增长幅度,说明全市地价变化与国民经济和社会发展基本同步、协调(见表4.1、图4.1)。

3.1   仙桃市GDP增长与综合地价增长的协调状况表

3.1 GDP增长与综合地价增长的协调状况图

4.2城市地价动态变化与全社会固定资产投资之间的关系

2014年,面对经济增速放缓的新常态和结构调整转型期,坚持发展不动摇,保持定力,主动作为,实现了经济平衡较快增长。2014年全社会固定资产投资374.7亿元,增长22.1%;地价增长远低于固定资产投资增速(见表4.2、图4.2)。

4.2仙桃市固定投资增长与综合地价增长协调状况表

4.2 仙桃市固定投资增长与综合地价增长协调状况图

4.3城市地价动态变化与居民可支配收入增长之间的关系

2014全年城镇居民人均可支配收入20590元左右,比去年增长8%

地价的变化与居民可支配收入的变化关系比较复杂,前几年居民可支配收入是影响住宅房地产市场供需关系变化的重要因素,也是影响城市地价变化的重要因素,两者在经济发展过程中密切相关。但今年住宅用地地价指数呈下降趋势,分析原因,投资者可投资的多元化导致房地产行业降温,而转向其他产业。(见表4.3、图4.3)。

4.3 居民可支配收益增长与地价增长状况表

4.3 居民可支配收益增长与地价增长状况图

5、城市地价市场与房地产市场的关系分析

5.1 房产售量分析

2014年,房地产市场并未像人们预期的那样春暖花开。从2014年春节期间销量大涨到年中逐渐转冷,10月的房交会让楼市成交量暴增,之后楼市又迅速恢复平静;从中央明确分类调控,到逐步取消限购,放松限贷,再到降息,2014年房地产市场经历着过山车般的行情,成交价格变化不明显,楼市销售也表现不温不火。

据最新的数据显示,20141-12月,仙桃全市商品房销售面积150.29,同比增长20.47%;其中住宅销售面积124.07,同比增长11.5%(城区108.76,同比增长14.1%;乡镇15.31,同比下降4.4%)。商品房销售16091套,同比增长36.5%;其中住宅销售11401套,同比增长11.8%(城区10049套,同比增长14.9%;乡镇1352套,同比下降6.4%)。

5.1 2007-2014年房产销售情况表

5.1 2007-2014年房产销售情况图

从以上房产销售情况分析,销量的折线,总的趋势是上升的,上半年12月份受春节返乡置业潮的影响,住宅成交量均在1400套以上;3月之后住宅成交量大幅下滑,红五月也没能扭转下滑趋势;7月暑假期间很多家长回家避暑或陪孩子过暑假,小幅的返乡置业潮使住宅成交量略有回升;10月房交会开幕,契税减半等政策优惠使住宅成交量暴增,达到1694套;房交会之后,11月、12月住宅成交量持续低迷,平淡收尾(图5.2)。

5.2城区商品住房销售套数图

5.2 房产售价分析

2014年全市商品房销售60.29亿元,同比增长44.4%(城区57.27亿元,同比增长32.5%);其中住宅销售38.27亿元,同比增长11.5%(城区35.76亿元,同比增长12.7%)。

2014年仙桃市商品房销售按“以价换量”销售策略,商品房平均销售价格为3300/平方米,较2013年商品房平均销售价格3200/平方米,环比增长3.13%,说明房地产需求仍存在空间。

2007-2014年房价分析,仙桃房地产经历了起步、快速发展两个阶段,目前进入理性发展时期。仙桃房价经历了2008-2011年高位涨价后,2012-2014年回归理性稳增长的政策调控范围,有利于房地产业的健康发展(见表5.2)。

5.2 2007-2013年房屋销售情况表

5.3房价与地价协调分析

一直以来地价水平及变化随房地产市场变化而变化,目前有所改变。地价受房价的影响2009-2011年房价增长比例高,地价增长比例高,2012-2013年房价增长比例低,地价增长比例低,地价水平与房价水平均呈上升趋势。2014年随着政府基础设施投入加大,房地产企业周边相关配套设施的完善,各种学区房概念的推出,房价水平小幅上涨。但土地交易市场的冷淡,造成地价水平略有下降。(见表5.35.3)。

5.3   房价增长与住宅地价增长协调状况表

单位:(元/㎡)

5.3 房价增长与与住宅地价增长协调状况图

5.4土地供需情况分析

2013年相比,土地实际供应总量下降了56.66%,其中商业用地供应环比下降了55.86%;居住用地环比上升了22.17%;工业用地环比下降了30.81%;其它用地环比下降了86.61%。整体来讲,2014年受经济下行压力和风险的影响,土地市场也迅速降温,从上半年先热后冷,到下半年持续走冷。今年,仙桃的住宅用地成交主要以城中村改造、旧城改造供应为主,主要供地区段在一、二级地段,以存量土地为主。(详见表5.4

5.4 土地(年度)供应情况表

用途

商业用途

住宅用途

工业用途

其它用途

本年度供应面积(平方米)

130480

620374

1540692

2728964

上年度供应面积(平方米)

295600

507800

2226800

6296900

增长率%

-55.86%

22.17%

-30.81%

-56.66%

6、背景情况与未来趋势分析

6.1 城市地价变化的背景

今年房地产市场政策环境相对宽松,中央政府和地方政府双管齐下,遥相呼应。整体来看,房地产政策内容和导向地出台明显表现为四个阶段:第一阶段,3月全国“两会”提出“分类调控”,赋予地方政府更多自主权;第二阶段,中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求;第三阶段,地方政府自6月起相继出台各类“救市”政策,手段多样化、纵深化,随之实行三年的“限购”体系土崩瓦解;第四阶段,中央放松“限贷”,并随之降息,意在稳定整体经济,无疑房地产市场也受益匪浅。

过去十年,我国房地产市场一直保持着高速增长,经历了数轮调控之后,我国房地产市场区域的差异性日渐突出,尤其是2013年房地产市场快速升温,一线和部分二线城市房价持续攀升,而三、四线城市需求相对疲软,高库存城市的供求失衡日渐突出。“一刀切”的做法显然不再适合整体市场,调控的权力和责任转移至各地方政府,有针对性的出台调控政策。就实际情况来看,目前仙桃市商品房供应市场库存量较高,供大于求,地方政府一方面积极出台利好政策,全力去库存,另一方面控制房地产开发用地的供应规模,调整新建商品房的供应结构,从而减少供应。“分类调控”取得了相对较好的实施效果。

1)在房地市场价格运行方面,仙桃市的房地产价格在20092011年出现出现高位增长后,20122014年的增长幅度明显回落,增幅均在3%左右,房地产地价增长指数与其他物价指数趋于同步。

2)为规范房地产的市场行为,市政府坚持把加快保障性住房建设作为重要的民生工程强力推进,建立健全了以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和棚户区改造为主的住房保障体系,根据国家、省住房保障相关政策的规定,以政府令的形式先后出台了《仙桃市经济适用住房管理实施办法》、《仙桃市廉租住房保障实施办法》和《仙桃市公共租赁住房管理暂行办法》三个规范性文件,对廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房的建设管理、资金筹措、租售管理、监督管理等方面进行了全面的规范。政府宏观调控力度的加大,决定了地价不会出现大起大落的态势。

3随着经济的发展,城市用地量的增加,供需矛盾的突出,也会影响地价的变化趋势。前两年仙桃市商品房开发用地土地供应较大,开发商拿地热情高涨,后续开发过程中资金链紧张,商品房库存较多,销售出现供大于求的现状,导致部分土地出现流拍,致使住宅用地土地价格出现下降趋势。

6.2、未来地价产业化趋势预测

1)商业用地

就商业地产而言,2014年陆续开业的富迪三友生活广场、富迪三友时尚广场、中百仓储仙桃购物中心、世界城等大型商业中心,其全新的规模、形态、经营模式,给仙桃的传统商业发展带来革新和机遇。预计2015年将迎来COCO天街、环球商业中心等新的商圈开发建设,将一定程度上引领仙桃市商业供地的市场需求,稳定商服地价的增长。预计增长幅度在1.5%左右。

2)住宅用地

2014年仙桃市商品房销售量与价格均有小幅上涨,但目前商品房供应量较大,预计2015年新开发的楼盘有9个(南国明珠、沔阳公馆、奥星凤凰城、上林仙苑、恒宇国际、君临天下、天泽一方、环球商业中心、爱普广场),对已开发正在销售的楼盘价格会有一定的影响,特别是“新盘”最大的优势是价格总是最低的,不管开发商为了低价入市还是出于打响知名度以及各种考虑,新开发的楼盘会给商品房销售价格带来较平稳或先降后升的发展,因此,2015年,居住用地的价格增幅将与2014年比较,降中有升,上涨幅度不会太大。预计增长幅度在1.2%左右。

3)工业用地

近两年我市工业用地供地主要集中在仙桃市经济开发区,位于城区4级地段范围内,区域内地块条件相近,供地价格较平稳,预计今年工业用地也将持续以往节奏缓慢上涨或与上年度地价持平。预计增长幅度在0.5%左右。